PRSO — Private Rented Sector Offer
PRSO — assured shorthold tenancy минимум на 12 месяцев в частной аренде. Council может закрыть main duty (s.193) предложением suitable PRSO. Не отказывайтесь устно: можно accept under protest + одновременно request review s.202(1)(f). Главный safety net: s.195A — если станете снова homeless в течение 2 лет, main duty восстановится без проверки priority need.
Что такое PRSO
Legal basis: Housing Act 1996 s.193(7AA)–(7AC), inserted by Localism Act 2011, в силе с 9 ноября 2012 года.
Условия:
- AST на ≥12 месяцев fixed term (s.193(7AC))
- С private landlord (не council, не social housing)
- Под arrangements между council и landlord
- С council's approval
- Должно быть suitable (s.210 + Suitability Order 2012)
- Express purpose — закрыть main duty
s.193(7B) notice — 4 обязательных элемента
Council обязан в письменной форме сообщить вам:
- Что offer made под s.193(7AA) (это PRSO, не информационное)
- Possible consequences of refusal (main duty закроется)
- Право на review under s.202(1)(f)
- Эффект s.195A — 2-year re-application
Strict compliance. Многократные county court appeals overturned PRSO decisions за missing один из 4 элементов. Сразу проверяйте.
Suitability — enhanced test (Order 2012 art 3)
Accommodation НЕ suitable если ХОТЬ ОДНО провалено:
Affordability — Samuels v Birmingham [2019] UKSC 28
Верховный Суд: affordability нельзя просто «benefit income covers rent» или «gap can be bridged». Совет ОБЯЗАН:
- Учитывать все sources of income (housing benefit, UC housing element, child benefit, child tax credit)
- Объективно оценить reasonable living expenses — food, utilities, transport, clothing, school costs, essentials
- Использовать recognised benchmarks — Joseph Rowntree Foundation Minimum Income Standards (cited в Samuels)
- Сравнить income vs reasonable expenditure ДО проверки rent
PRSO at LHA rate который оставляет household с negative residual income после essentials = unaffordable = unsuitable. Многие PRSOs failed на этом стейдже.
s.195A — 2-year safety net
Если в течение 2 лет с момента acceptance PRSO вы становитесь снова homeless и:
- Eligible
- Не intentionally homeless
Council owes full main duty снова — даже если у вас больше нет priority need. Это критическая защита: принять PRSO не значит «потерять» homelessness route, если private tenancy fails не по вашей вине.
Что делать когда предложили PRSO
- НЕ отказывайтесь на месте. НЕ подписывайте AST на месте. Просите всё в письменной форме.
- Запросите письменно suitability assessment, affordability calculation (Samuels), gas/EPC/electrical certificates, smoke/CO alarm confirmation, deposit protection, landlord fit-and-proper check, HMO licence (if applicable)
- Проверьте s.193(7B) notice — все 4 элемента?
- Если property out of area — запросите out-of-area policy + Nzolameso enquiries (см. /homelessness/out-of-area/)
- Запросите review s.202(1)(f) о suitability ДО решения accept (s.202(1A)). Можно «accept under protest» + pursue review
- Срок review request — 21 день с notification
- Pending review — interim accommodation discretionary под s.188(3). Запросите письменно. Если откажут — JR.
Scripted reply для council (английский)
Можно показать с экрана / отправить email:
(1) your full suitability assessment for this property, including the affordability calculation showing my income, benefits, and reasonable living expenses in line with Samuels v Birmingham [2019] UKSC 28;
(2) the gas safety record, EPC, electrical safety confirmation, smoke and CO alarm confirmation, deposit protection details and your fit-and-proper-person check on the landlord;
(3) if this property is out of area, your published out-of-area placement policy and the enquiries you made about my links to the borough under Nzolameso v Westminster [2015] UKSC 22;
(4) the written notice under s.193(7B) confirming the offer is a PRSO, the consequences of refusal, my right to a review under s.202(1)(f), and the effect of s.195A.
I am also requesting a review of suitability under s.202(1)(f) and asking that interim accommodation under s.188(3) continue pending review.
Распространённые нарушения (grounds for review)
Часто задаваемые вопросы
Что такое PRSO?
Private Rented Sector Offer — assured shorthold tenancy на минимум 12 месяцев в частной аренде. Council может закрыть main duty (s.193) предложением suitable PRSO. s.193(7AA)–(7AC), Localism Act 2011, действует с 9 ноября 2012.
Я обязан принять PRSO?
НЕТ — но если откажетесь от suitable PRSO, main duty закроется. Перед refusal — обязательно request review s.202(1)(f) о suitability. Можно accept under protest + review.
Что такое s.195A safety net?
Если в течение 2 лет вы становитесь снова homeless без своей вины из этого PRSO — main duty восстанавливается АВТОМАТИЧЕСКИ, даже без проверки priority need. Сильнейшая защита.
Affordability — что такое после Samuels?
По Samuels v Birmingham [2019] UKSC 28 — нельзя просто проверить «covers ли benefits rent». Совет ОБЯЗАН: учёт всех benefits + объективная оценка essential expenses (food, utilities, transport, clothing, school costs). Joseph Rowntree Foundation MIS — recognised benchmark.
Что проверить в PRSO offer?
Gas safety certificate, EPC, electrical safety, smoke + CO alarms, deposit protection, landlord fit-and-proper check, HMO licence (если applicable), affordability calculation (Samuels), suitability (location/Nzolameso), s.193(7B) written notice со всеми 4 элементами.