PRSO — Private Rented Sector Offer
PRSO — жеке жалдау нарығында кемінде 12 айға арналған assured shorthold tenancy. Council suitable PRSO ұсыну арқылы main duty (s.193) міндеттемесін тоқтата алады. Ауызша бас тартпаңыз: accept under protest + бір уақытта s.202(1)(f) review сұрауға болады. Басты safety net: s.195A — егер 2 жыл ішінде қайтадан homeless болсаңыз, main duty priority need тексерусіз қалпына келеді.
PRSO деген не
Legal basis: Housing Act 1996 s.193(7AA)–(7AC), алғаш рет Housing and Regeneration Act 2008 енгізілген; қазіргі редакциясы (private rented sector offer) — Localism Act 2011 өзгертулерімен, 2012 жылғы 9 қарашадан бастап күшінде.
Шарттары:
- ≥12 ай fixed term AST (s.193(7AC))
- Private landlordпен (council немесе social housing емес)
- Council пен landlord арасындағы келісім негізінде
- Council's approval бар
- Suitable болуы тиіс (s.210 + Suitability Order 2012)
- Нақты мақсаты — main duty тоқтату
s.193(7AA)-(7AB) notice — 3 міндетті элемент
Council сізге жазбаша түрде мыналарды хабарлауға міндетті:
- (практикалық ұсыныс, s.193(7AB) бойынша 3 заңнамалық тармаққа кірмейді) Offer made екенін s.193(7AA) бойынша (бұл PRSO, ақпараттық емес)
- Бас тартудың мүмкін салдары (main duty тоқтатылады)
- S.202(1)(f) бойынша review құқығы
- S.195A әсері — 2 жылдық re-application
Strict compliance. County court-тағы көптеген апелляциялар 4 элементтің біреуі жоқ болғандықтан PRSO шешімдерін күшін жойды. Бірден тексеріңіз.
Жарамдылық — кеңейтілген тест (2012 жылғы Бұйрық, 3-бап)
Тұрғын үй жарамсыз деп танылады, егер КЕМ ДЕГЕНДЕ БІР талап орындалмаса:
Қолжетімділік — Samuels v Birmingham [2019] UKSC 28
Жоғарғы Сот: қолжетімділікті тек «жәрдемақы жалдау ақысын жабады» немесе «айырмашылықты толтыруға болады» деп бағалауға болмайды. Кеңес МІНДЕТТІ:
- Барлық кіріс көздерін ескеру (housing benefit, UC housing element, child benefit, child tax credit)
- Өмір сүруге қажетті шығындарды объективті бағалау — тамақ, коммуналдық қызметтер, көлік, киім, мектеп шығындары, маңызды заттар
- Ресми стандарттарды пайдалану — Joseph Rowntree Foundation Minimum Income Standards (Samuels ісінде көрсетілген)
- Жалдау ақысын тексермес бұрын кірісті негізгі шығындармен салыстыру
LHA мөлшерлемесіндегі PRSO, егер негізгі шығындардан кейін отбасының қолында теріс қалдық қалса = қолжетімсіз = жарамсыз. Көптеген PRSO-лар осы кезеңнен өтпейді.
s.195A — 2 жылдық қауіпсіздік кепілдігі
Егер PRSO қабылданғаннан кейін 2 жыл ішінде сіз қайтадан баспанасыз қалсаңыз және:
- Eligible болсаңыз
- Әдейі баспанасыз қалмаған болсаңыз
Council толық негізгі міндеттемесін қайтадан атқарады — тіпті сізде priority need болмаса да. Бұл маңызды қорғаныс: PRSO-ны қабылдау дегеніміз жеке жалдау шарты сіздің кінәңізсіз бұзылған жағдайда homelessness route-тан «айырылу» емес.
PRSO ұсынылған кезде не істеу керек
- Бірден бас тартпаңыз. Сол жерде AST-ға қол қоймаңыз. Барлығын жазбаша түрде сұраңыз.
- Жазбаша түрде сұраңыз: жарамдылықты бағалау, қолжетімділікті есептеу (Samuels), газ/EPC/электр сертификаттары, түтін/CO датчиктерінің расталуы, депозитті қорғау, пәтер иесінің тексерілуі, HMO лицензиясы (қажет болса)
- s.193(7AA)-(7AB) notice-ты тексеріңіз — барлық 3 элемент бар ма?
- Егер үй басқа ауданда болса — out-of-area policy + Nzolameso enquiries сұраңыз (қараңыз: /homelessness/out-of-area/)
- s.202(1)(f) бойынша review сұраңыз (жарамдылық туралы) accept шешіміне дейін (s.202(1A)). «Наразылықпен қабылдауға» + review жүргізуге болады
- Review сұрау мерзімі — хабарлама алғаннан кейін 21 күн
- Review қаралып жатқан кезде — s.188(3) бойынша уақытша тұрғын үй беру дискрециялық құқық. Жазбаша сұраңыз. Бас тартса — JR.
Council үшін дайын жауап үлгісі (ағылшын тілінде)
Экраннан көрсетуге / email арқылы жіберуге болады:
(1) your full suitability assessment for this property, including the affordability calculation showing my income, benefits, and reasonable living expenses in line with Samuels v Birmingham [2019] UKSC 28;
(2) the gas safety record, EPC, electrical safety confirmation, smoke and CO alarm confirmation, deposit protection details and your fit-and-proper-person check on the landlord;
(3) if this property is out of area, your published out-of-area placement policy and the enquiries you made about my links to the borough under Nzolameso v Westminster [2015] UKSC 22;
(4) the written notice under s.193(7AA)-(7AB) setting out the possible consequences of refusal or acceptance, my right to request a review of the suitability of the accommodation, and the effect of s.195A if I need to reapply within two years.
I am also requesting a review of suitability under s.202(1)(f) and asking that interim accommodation under s.188(3) continue pending review.
Жиі кездесетін бұзушылықтар (grounds for review)
Жиі қойылатын сұрақтар
PRSO деген не?
Private Rented Sector Offer — жеке жалдау секторында кемінде 12 айға арналған assured shorthold tenancy. Council suitable PRSO ұсыну арқылы негізгі міндеттемесін (s.193) тоқтата алады. s.193(7AA)–(7AC) (алғаш рет Housing and Regeneration Act 2008 енгізілген, Localism Act 2011 өзгертулерімен), 2012 жылғы 9 қарашадан бастап күшіне енді.
Мен PRSO-ны қабылдауға міндеттімін бе?
ЖОҚ — бірақ suitable PRSO-дан бас тартсаңыз, main duty тоқтатылады. Бас тартпас бұрын міндетті түрде suitability бойынша s.202(1)(f) review сұраңыз. Accept under protest + review жасауға болады.
s.195A safety net деген не?
Егер осы PRSO-дан кейін 2 жыл ішінде өз кінәңізсіз қайтадан homeless болсаңыз — main duty АВТОМАТТЫ ТҮРДЕ қалпына келеді, тіпті priority need тексерусіз. Ең күшті қорғаныс.
Samuels шешімінен кейін Affordability қандай?
Samuels v Birmingham [2019] UKSC 28 бойынша — «benefits аренданы жаба ма» деп жай ғана тексеруге болмайды. Совет МІНДЕТТІ: барлық benefits ескеру + essential expenses объективті бағалау (тамақ, коммуналдық төлемдер, көлік, киім, мектеп шығындары). Joseph Rowntree Foundation MIS — мойындалған стандарт.
PRSO offer-де нені тексеру керек?
Gas safety certificate, EPC, электр қауіпсіздігі, түтін + CO дабылдағыштары, депозитті қорғау, жалдаушының сәйкестігін тексеру, HMO licence (егер applicable болса), қолжетімділікті есептеу (Samuels), жарамдылық (орналасқан жері/Nzolameso), s.193(7AA)-(7AB) бойынша барлық элементтері бар жазбаша хабарлама.